窑洞属于 不动产。不动产是指不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括建筑物、构筑物等。窑洞作为一类特殊的建筑形式，虽然其建造过程不涉及可见的土地使用，且上方土地仍可耕种或建房，但从法律角度和资产认定来看，窑洞仍被视为一种建筑物，因此属于不动产范畴。
具体来说，窑洞可以分为两部分：
洞外院落：
类似地面民居的院子，属于宅基地的组成部分。
洞内部分：
虽然不占用耕地或宅基地，但由于其属于建筑物的一部分，因此也应纳入不动产的管理范畴。
鉴于窑洞的特殊性，建议在法律上给予其特殊建筑类型的认定，并提供合理的资产评估方式，以确保其财产性质的明确和权益的保护。