内地买家撑起香港豪宅市场

时间:2025-07-02 11:23:00




“与交投仍较低迷的商业地产板块相比,今年上半年中国香港豪宅成交量绝对跑赢。其中瞩目的大额豪宅成交,大部分是由中国内地买家承接



文|《财经》特派香港记者 焦建
编辑|苏琦
2025年行至过半,随着中国香港特区的豪宅项目成交继续保持2024年的畅旺态势,市场受哪些利好因素推动,以及有中国内地背景的买家为何积极入市,均受到市场高度关注。
6月下旬测量师行莱坊公布的《全球超级豪宅报告》显示,在12个追踪市场中,今年一季度共录得527宗价格逾千万美元超级豪宅交易中国香港以42宗位于第六位按年同比则增加了17%,交易金额亦达到6.9亿美元。
整体而言,在截至今年一季度末的过去12个月中,全球超级豪宅总成交达到2055宗,中国香港以229宗排名全球第三,仅次于迪拜及纽约。
仅以中国香港自身市场环境变化角度衡量,今年前五个月,按照香港中原地产整理数据显示,当地已成交52套总价超亿港元豪宅。除这一数字对比此前数年有所增长,其中可能七成左右内地买家购入这一现象亦受到关注。
因各方对豪宅定义包括超千万美元、超5000万港元,以及超亿港元等不同标准,统计数字无法简单进行类比,但可看出其反映出的市场整体升温态势基本一致。特别是自今年6月,中国香港曝出多宗内地客赴港购买上亿港元豪宅消息。以亚洲楼王Mount Nicholson顶层特色户、山顶白加道31号洋房等为例,买家均被认为有中国内地背景。
前述不同标准,往往与其他背景有所牵扯。以5000万港元这一档标准为例,按照中国香港特区从2024年开始推出“优化投资移民计划”申请人投资住宅物业,该单一物业成交价须为5000万港元或以上,被认为将有利于5000万港元以上豪宅成交。
“随着中国香港取消印花税而新加坡向外国买家征收高达60%的购房税,以及部分移民开始悄悄回流等,我们认为中国香港楼市经过一轮下调后即将迎来上扬周期,于是从2024年下半年开始带迪拜、日本和澳大利亚等买家来中国香港看房。全球房产公司居外IQI集团(Juwai IQI)香港总监李瑞华(Nelson Li)对《财经》形容称,“今年春天,我们带一组迪拜客户来看九龙塘的豪宅新房项目缇外(Mont Verra)。就在客户看中一套10亿港元的豪宅并商量如何汇款事宜时,房子已被内地客买下。他们才明白香港的行情来了,不能晚下手。”
“中国香港今年上半年的豪宅整体交投情况表现不错,相比起交投仍然低迷的商业板块如写字楼及零售商铺,豪宅的成交量绝对跑赢。其中瞩目的大额豪宅成交大部分都是由中国内地买家承接,可见优质的超豪宅仍然受到中国内地富豪及中资企业老板垂青。”世邦魏理仕香港资本市场部执行董事及主管甄浚岷如此对《财经》形容称。
一个在此值得提及的当地市场微观交易逻辑,则是中国香港特区可对投资者提供三重选择,即分别配置股市、债市等金融产品,写字楼和商铺,以及超级豪宅等。在此之前,不少豪宅投资者可能也持有商铺等物业。随着这些地产项目价格表现持续承压,财务类投资者愿意减持套现。一方面增加市场豪宅项目供应,另一方面也提升了买家议价空间。
“内地买家入市购买香港豪宅现象其实一直都有。但2024年和2025年的情况有所差异。”甄浚岷也解释了内地买家在不同时段入市香港豪宅的微观背景区别,“前者是受当年2月底香港特区政府全面撤销辣招的影响,非香港居民买家可以用和香港居民相同的较低印花税买入住宅物业,此举大大提高了内地买家的入市意愿。”
2024年中国香港房地产市场一度的相对回暖,也被认为起到了扩大购房者基数及提振信心作用。除2月底香港特区政府层面对楼市政策的全面“撤辣”,当年三季度至年底,中国香港连续三次跟随美联储减息,加之中央政府一系列提振经济措施出台,被认为均有力推动了内地客及新港人加快入市置业。
与2024年的降税“政策市”相比,中国香港的豪宅市场近期的畅旺态势,被认为主要受金融资金环境方面影响。图为6月底豪宅密布港岛夜景。摄/焦建
据香港置业研究部的数据显示,在2024年已知个人买家的超1亿港元一手私宅注册量中,内地买家(以买家姓名的英文拼音鉴别)占约成;除超亿港元豪宅,超5000万至1亿港元一手私宅个人买家中,内地买家亦占了约72%,远高于整体一手占比约39%的水平。
从2025年初至今,利好市场情绪的推动因素其实也进一步出现变化。“2025年上半年,中国香港特区政府推出的利好地产政策,主要为减低细价楼(总价低的楼盘)的印花税,对豪宅影响不大。豪宅市场近期的畅旺态势,主要是受金融资金环境方面影响,1个月香港银行同业拆息( HIBOR )于两个月前大幅由4%跌至低于1%,令买家借贷成本下降,增加入市信心,刺激了豪宅市场的交投。”甄浚岷指出。
另外一个备受市场高度关注的利好因素,则是今年上半年港股市场的交投畅旺尤其是IPO(首次公开募股)的集资数额不断创下新高。这一背景加之当地豪宅整体的价格已有一成至三成不等的跌幅,“股楼双旺”正逐渐落地成真。
“今年以来,中国香港再次成为财富的集聚地,并凭借其独特的国际化金融环境和与中国内地的紧密联系,吸引了越来越多的科技行业高管来投资与定居。”居外IQI集团首席执行官卡西夫·安萨里(Kashif Ansari)则对《财经》解析称,“2025年香港豪宅市场呈现出一幅复杂多面的图景, 与过去几年香港豪宅市场普遍疲软的局面不同,今年市场逐渐迎来了更多的资金流入,特别是来自亚洲地区的净财富流入。”
在此基础上,2025年是否会成为中国香港的“超级豪宅年”,相关楼盘的成交量和价格是否会持续上涨,以及由此会对中国香港特区整体的地产市场带来哪些利好,是近日接受《财经》采访的多位香港地产相关业界人士的共同关注。
展望后市,根据全球投资移民咨询公司恒理环球和财富情报公司新世界财富的最新报告预测,今年将有800名百万美元富翁移居中国香港,中国香港将首次跻身全球“百万富翁净流入”榜单前十名。这一变化被认为将标志着中国香港豪宅市场的复苏,并反映中国香港在全球富裕人士眼中的独特地位。
香港豪宅市场下半年将会见到更多的内地买家投入市场。随着预期美国下半年减息,再加上近月股票市场畅旺,本地IPO显著增加,相信豪宅市场的气氛会大大改善,令更多买家重拾信心,作出入市的决定。甄浚岷对今年下半年的市场行情如此预测。
中国香港楼市价格从历史高位已调整约28%,外来资金及人才持续涌入会否给楼整体企稳带来更大帮助,则备受各界关注。摄/焦建
整体而言,按照香港特区政府财政司司长陈茂波于6月24日透露的数据显示,当地楼市从2021年9月历史高位至今年4月已调整(下降)28%。“香港楼市在目前水平趋向平稳,调整幅度不大。加上随着各项人才计划申请人来港,对住宅物业有需求,预测可以稳住香港楼市。”陈茂波则如此指出。
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责编 | 秦李欣

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