集体土地房屋，也称为集体产权房，是指 修建在集体土地上的房屋，这类房屋不能办理房屋土地使用证，不属于私产，也不能上市交易。集体土地房屋通常由区政府直接审批，不到房管局登记，居住者没有对房屋的完全独立产权，有的仅是农村集体房产权，即业内所称的“乡产权”。
集体土地房屋的特点包括：
土地性质：
集体土地归农村集体经济组织成员共同所有，不同于国有土地。
产权限制：
居住者没有对房屋的完全独立产权，不能进行买卖、置换、赠与、继承、转让等。
法律地位：
集体产权房屋没有法律效力，购房人自以为拥有产权，但实际上不受法律保护。
审批与登记：
这类房屋的修建由区政府直接审批，不到房管局登记。
由于集体土地房屋存在诸多限制，购买此类房屋需谨慎考虑其法律风险和潜在问题。建议购房者在购买前详细了解相关法律法规，确保自身权益不受侵害。